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地产密探（ID：real-estate-spy）

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密探君

5月中旬时候，一线城市多家媒体曾曝出“蓝光成都项目投资失误，导致一系列高管被内部严厉处罚”一事，在一线地产圈内曾引起轩然大波。

遗憾的是，如此重大的地产新闻事件，在成都地产圈竟然“波澜不惊”。

“无风不起浪。”

事件的起因源自从蓝光发展内部流出的一份《处罚通报》，后被诸多媒体曝出，“处罚上至蓝光发展董事长杨铿，下至四川区域总裁*新，其中杨铿罚款万元，董事兼首席运营官余驰罚款万元，四川区域总裁*新罚款10万元”。

据报道：从处罚通报表述看，处罚依据是“针对前期投资项目决策失误造成公司重大损失，依据公司相关规定，要对项目投资追责”。

为什么说是项目投资前期“决策失误”？据悉，这个项目就是位于成都城北绕城外的位于新都新城的“蓝光爱普·雍锦府”，为蓝光产品线“雍锦系”改善型典型项目。

我们注意到，从项目案名看，既有蓝光又有爱普，不难看出这是一个合作开发项目。但从项目最初看，这是重庆爱普地产子公司成都瑞卓置业于年11月上旬以溢价近48%抢得，折合楼面价元/㎡，总地价5.79亿元。

据悉，爱普地产也即是隆鑫地产的改头换面，但背后出资极为复杂，这里不再赘述。

据悉，“蓝光爱普·雍锦府”对应的开发商即成都香城同瑞置业，但从其出资股东看，也颇为曲折，足见项目开发之艰难。

具体看，成都香城同瑞置业成立于年11月下旬，也就是拿地后不久，到年6月份，成都瑞卓置业退出，同时成都瑞华远丰企业管理咨询有限公司进入，但2个月后，成都瑞卓置业重新入股，后者则退出。

这是什么情况，给外界玩“躲猫猫”吗？实际上，其路数与昔日隆鑫地产股权构架“绕弯弯”颇为类似。

年11月中旬，成都瑞卓置业引入“金主”中铁信托加盟，去年6月蓝光接着入局，构成三方同盟。时隔2个月，中铁信托蹊跷退出。

我们调查发现：年初，中铁信托曾对外发售一笔名为“爱普地产新都新鸿府项目集合资金信托计划”，总规模6.4亿元，期限2年，融资方即为成都香都同瑞置业，用于开发当时叫“爱普·新鸿府”的楼盘。

另据悉：该信托计划为股权类投资，中铁信托对项目公司持股60%，优先级资金具体用于支付爱普·新鸿府项目“剩余土地款、契税、前期报建费、勘察费、设计费、前期建安工程款等”。

据蓝光发展年7月披露新增项目公告，子公司新都蓝光成功收购爱普·新鸿府项目20%的权益，耗资1.82亿元，从前述剖析表述看，这笔股权来自中铁信托。随后，新都蓝光继续吃下该信托的40%股权。中铁信托为何蹊跷退出，外界不得而知。

按此对价计算，新都蓝光为项目60%股权总耗资约5.46亿元。依此类推，此项目%股权估值就是9.1亿元，从项目主要资产的整个地块当年初估值约6.12亿元，蓝光为此付出代价不菲，所以可窥见蓝光为何说前期投资决策失误。

据相关报道援引机构测算数据表述说：“蓝光爱普·雍锦府”项目盈亏平衡售价1.8万元/平㎡。我们近期实地调研获悉，该项目年3月9日拿到预售证，预售价-75元/㎡，从现场看，多栋楼已拔地而起，建设速度的确很快。

置业顾问明确说：“目前预售均价1.5万元/㎡，在片区内是比较高的”。从其介绍表述看，自信心更多来自新都新城未来被看好的升值预期，也成为给消费者讲解项目的着力点和亮点。

置业顾问还透露说，目前不用摇号，只要交纳诚意金排号即可选房，还有一定的优惠，明年下批次要卖1.8万元/㎡，并一再强调今年是一个不错的买房时机。

据悉，“蓝光爱普·雍锦府”目前具体在售的是云玺，主要有㎡、㎡两个主力户型，均属精装，总价万-万元左右，属于刚需、刚改产品。

从样板间体验看，蓝光对空间利用率的把控的确厉害，是过去开发刚需产品竞争力的延续，㎡户型虽是大横厅、大阳台，但卧室私密性却大打折扣，整个小区物业服务却不是蓝光嘉宝物业，而是引入的龙湖物业，只有2.5元/㎡，比蓝光成都刚需盘收得还便宜。置业顾问透露说，背后有蓝光补贴。

按目前预售价蓄客，“蓝光爱普·雍锦府”接下来能否顺利出货，仍有待观察。但至少说，从3月份拿到预售证一直拖延至今，对于“高周转”的蓝光来说，这是难以容忍的，因为抢时间就是保资金链。坊间还传闻双方股东因对预售价意见不一，蓝光想退股。

被媒体曝出的“内部处罚通报”，或只是揭开了蓝光发展在“规模焦虑”上急速全国化扩张隐忧的一个盖子。

年，蓝光发展突破传统招拍挂，积极拓展收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化拿地，新增土地储备85块，总建筑面积约万平方米；年通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等新增项目48个，总建筑面积约万平方米。

年，机构监测统计的蓝光突破千亿，最终在自己对外披露的年度财报却显示没破千亿，实际为销售金额亿元，但同比增幅47%。年，蓝光发展实现销售金额.37亿元，同比增幅却下降到18.7%，其中合并报表权益销售金额.4亿元，权益销售面积.44万平方米。

不可否认的是，蓝光之所以还能艰难突破千亿与老板杨铿将一直深耕川滇渝区域的蓝光高级职业经理人张巧龙推向总裁之位密不可分。

杨铿寄希望之高，对于总裁张巧龙来说，上海总部是一个全新的战场，相对于机遇和诱惑，挑战和压力更多。去年底，蓝光一纸公告宣布张巧龙辞职，原华润置地华东大区一把手迟峰空降而来。

详情且看《蓝光发展迎“迟峰时代”，张巧龙“务虚”，等候被扶正董事长？》一文。4月7日，蓝光发展突发公告：张巧龙辞去副董事长、董事，团队嫡系之一的集团副总裁王万峰也一并辞职，称张巧龙拟被到母公司蓝光控股任职。但这只不过是一种体面的说法，不久加盟彰泰集团担纲总裁。

迟峰掌舵下的蓝光，依旧“鸭梨山大”。

其一，顾此失彼。迟峰时代，虽能挖掘蓝光华东区域土储及规模潜力，但如外界所分析的，迟峰履历一再暗示其仍然缺乏全国化统筹操盘经验，主要表现在成都大本营份额持续下滑及华南区域如何有效提振。

其二，疫情叠加行业增速放缓。据克而瑞监测数据，蓝光发展前5个月全口径销售额.8亿元，排名第39位，相比去年同期销售额.3亿元，排名第34位，均有一定下滑。更为重要的考量指标——权益金额，蓝光发展今年前5个月为.1亿元，排名第48位，去年同期.1亿元，排名第33位，下滑幅度有点惊人。

注：川滇渝房企PK，克而瑞监测数据

其三，占一定比例的三四线项目，或拖累规模爆发。年以来，蓝光疯狂在陕西、山西、河南、四川等诸多中西部省份的三四线城市拿地，还包括一些大手笔的文旅项目，年报描述新增储备时特意强调“不断强化新一线、二级及强三线的投资占比”，似乎暗示对之前拿地思路进行纠偏。

然而，全国楼市增速放缓，三四线首当其冲，在此布局的房企均“猝不及防”。

其三，隐性债务规模。这一点，我们之前有深入分析，可以点开参阅《穿透蓝光“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑》一文。

结果是，在资本市场上，投资者“用脚投票”。年报还透露蓝光已不再提以3D生物打印为基础的“生命蓝光”，少了这一热门概念和无限想象空间，自迟峰上任以来，股价持续震荡下跌，作为一家千亿房企， 市值才亿元。

6月22日晚间，蓝光发展对外披露斥资不超过4.8亿元回购股份计划，相较于当前 股价5.35元/股，回购股份成本不超7.9元/股。上个月初，迟峰曾以平均增持价5.55元/股豪掷逾千万元增持蓝光。

“股价起不来，融资就会受限。”这是一个很浅显的逻辑。与同规模房企相比，当前蓝光发展融资成本是较高的。融资利率高低，是对房企综合实力的 说明。

举例：6月初，蓝光发展在北京金交所发债11.9亿元，存续期3年，年利率却达到惊人的10.5%！3月17日，蓝光披露年 期7.5亿元公司债，利率7.15%；5月中旬，蓝光披露5亿元中票融资，年利率7.2%。

注意！蓝光发展3月5日、6月4日曾在新交所发行2亿、2.5亿美元债，期限分别为1年、2年，前者年利率9%，后者年利率11%！

相关文章，大家可以参考阅读《重磅！市场上钱太多？头部房企“动刀”，存量债利率密集下调》一文。